Styret i borettslag og sameie: oppgaver og ansvar

Styret i et borettslag eller sameie skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ta seg av alle saker som ikke er lagt til generalforsamlingen eller årsmøtet. Reglene står i borettslagsloven og eierseksjonsloven, og de er nesten like. Her får du en praktisk oversikt over hva loven krever av styret, hvordan møtene skal gjennomføres, og hva du personlig kan bli ansvarlig for.

Hvor står reglene?

• Borettslag: borettslagsloven kapittel 8 (styre og forretningsfører) og kapittel 12 (erstatningsansvar). Loven er skrevet på nynorsk.
• Sameie (eierseksjonssameie): eierseksjonsloven §§ 54–63.
• Vedtektene kan utfylle loven, for eksempel om antall styremedlemmer, men de kan ikke gi styret mindre ansvar enn loven gir.

Velforeninger og hytteforeninger er ikke regulert av disse lovene. Der er det vedtektene som gjelder. Se forskjellen på velforening, hytteforening, veilag, borettslag og sameie.

Hva skal styret gjøre?

Kjerneoppgaven er nesten ordrett lik i begge lovene:

• Borettslag: Styret skal «leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga» (§ 8-8). Laget skal holde bygninger og eiendom «i forsvarleg stand» så langt plikten ikke ligger på andelseierne (§ 5-17).
• Sameie: Styret skal «sørge for vedlikehold og drift av eiendommen» og forvalte sameiets saker i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtevedtak (§ 57). Styret kan ta alle beslutninger som ikke er lagt til årsmøtet (§ 58).

I praksis betyr det dette:

1. Økonomi: budsjett, felleskostnader, innkreving, regnskap og revisjon. Pengene til laget skal forvaltes forsvarlig og holdes atskilt fra andres penger (borettslagsloven § 8-13).
2. Vedlikehold og drift: fellesarealer, tak, fasade, rør, heis, ventilasjon, snømåking og grøntareal.
3. Generalforsamling eller årsmøte: innkalling, årsberetning, regnskap og saker som skal opp.
4. Forholdet til beboerne: henvendelser, husordensregler, søknader om endringer og klager.
5. Avtaler og leverandører: forretningsfører, forsikring, vaktmester og håndverkere.
6. HMS og internkontroll: brannsikkerhet, el-sikkerhet og lekeplasser (mer om det under).

Hva styret ikke kan gjøre alene

Noen beslutninger krever to tredjedels flertall på generalforsamlingen eller årsmøtet. I begge lovene gjelder det blant annet ombygging og påbygging som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, og kjøp og salg av fast eiendom (borettslagsloven § 8-9, eierseksjonsloven § 49). I borettslag gjelder det også lån med pant som har prioritet foran innskuddene, og andre tiltak utenfor vanlig forvaltning som binder laget for mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.

Styret må heller ikke gjøre noe som gir enkelte beboere eller andre en urimelig fordel på bekostning av de andre (borettslagsloven § 8-15, eierseksjonsloven § 58).

Sammensetning og valg

Styremøter, vedtak og protokoll

Reglene er like i begge lovene (borettslagsloven §§ 8-5 til 8-7, eierseksjonsloven § 56):

• Styrelederen kaller inn til møter så ofte som det trengs. Hvert styremedlem, og forretningsføreren, kan kreve møte.
• Styrelederen bestemmer om saken tas i fysisk møte, på e-post eller video, men hvert styremedlem kan kreve fysisk møte.
• Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle medlemmene er til stede.
• Vedtak krever flertall av de avgitte stemmene. Står det likt, avgjør møtelederens stemme.
• De som stemmer for, må likevel være mer enn en tredjedel av hele styret. I et styre på fem må altså minst to stemme for.
• Det skal føres protokoll, og alle styremedlemmene som deltok, skal signere den.

Tips: Skriv protokollen så en ny beboer forstår den om tre år. Ta med sakstittel, kort bakgrunn, selve vedtaket med beløp og frister, og hvem som følger opp. Et vedtak som bare står i en e-posttråd, er vanskelig å finne igjen.

Mal for protokoll fra styremøte

Protokoll fra styremøte i [navn] borettslag/sameie
Dato og sted: [dato], [sted / digitalt]
Til stede: [navn]   Forfall: [navn]

Sak 12/2026  Tilbud på takrenner
Bakgrunn: To tilbud innhentet (vedlagt).
Vedtak: Styret aksepterer tilbudet fra [firma], kr 84 000 eks. mva.
Ansvarlig: [navn]. Frist: 1. desember.

Sak 13/2026  Henvendelse om sykkelparkering
...

Signert: [alle styremedlemmer som deltok]

Inhabilitet

Et styremedlem kan ikke delta i behandlingen av en sak der han eller hun selv, eller en nærstående, har en «klar personleg eller økonomisk særinteresse» (borettslag, § 8-14) eller en «fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse» (sameie, § 59). Det samme gjelder forretningsføreren.

Typiske eksempler er at styremedlemmet søker om å bygge balkong, at svogeren driver firmaet som gir tilbud, eller at saken gjelder et krav mot styremedlemmet. Den inhabile går ut av møtet, og det noteres i protokollen. At en sak berører alle beboerne likt, for eksempel nye felleskostnader, gjør ingen inhabil.

Styreansvar og forsikring

I borettslag sier loven direkte at et styremedlem som «forsettleg eller aktlaust» påfører laget, andelseierne eller andre et tap, må erstatte det (§ 12-1). Ansvaret kan settes ned etter skadeserstatningsloven (§ 12-2). Eierseksjonsloven har ingen tilsvarende regel, men de alminnelige erstatningsreglene gjelder også for styremedlemmer i sameier.

Ansvaret er personlig, men terskelen er uaktsomhet. Du blir ikke ansvarlig fordi en beslutning tatt i god tro viste seg å være dårlig. Typiske fallgruver er å la felleskostnader bli stående ubetalt for lenge, å se bort fra kjente brann- eller el-feil, og å ta beslutninger som krever generalforsamlingens samtykke.

Merk: Huseierne og boligbyggelagene anbefaler en styreansvarsforsikring. Den betales av borettslaget eller sameiet og dekker styremedlemmene personlig. Sjekk om den allerede inngår i forsikringen eller avtalen med forretningsføreren.

Forretningsfører

Et borettslag skal ha forretningsfører hvis ikke vedtektene sier noe annet (§ 8-10). I sameier vedtar årsmøtet om det skal være forretningsfører (§ 61). Forretningsføreren, ofte et boligbyggelag eller et forvaltningsselskap, tar seg av regnskap, innkreving og eierskifter. Ansvaret ligger likevel hos styret. Les avtalen og vit hva som er bestilt og hva som ikke er det.

HMS og internkontroll

Borettslag og sameier regnes som virksomheter etter internkontrollforskriften, og styret har ansvaret selv om det ikke er ansatte. Omfanget tilpasses størrelsen. For de fleste dekker dette det meste:

• en enkel risikovurdering: hva kan gå galt, og hva gjør vi med det
• brannsikkerhet: slukkeutstyr og brannvarsling i fellesarealer, frie rømningsveier og branninstruks
• el-sikkerhet i fellesanlegg og jevnlig kontroll
• lekeplass, heis og andre installasjoner med egne krav til kontroll
• dokumentasjon av hva som er sjekket, når og av hvem

Vedlikeholdsplan

Det er ikke et lovkrav å ha vedlikeholdsplan, men den er det viktigste verktøyet for å oppfylle vedlikeholdsplikten. En god plan viser hver bygningsdel, når den sist ble fikset, forventet levetid og anslått kostnad de neste 10–20 årene. Da kan styret sette felleskostnadene riktig og slippe overraskelser.

Når styret skiftes ut

Den største risikoen for et borettslag eller sameie er ofte at kunnskap forsvinner når styret byttes. Bruk denne sjekklisten etter generalforsamlingen eller årsmøtet:

1. Meld det nye styret til Brønnøysundregistrene. Ta med hele styret, også varamedlemmer, og legg ved protokollen fra møtet.
2. Endre fullmakter i banken og tilganger hos forretningsfører, forsikringsselskap og leverandører.
3. Overfør e-postadresser, passord, nøkler og adgangsbrikker.
4. Gå sammen gjennom protokoller, vedtekter, husordensregler, åpne saker, avtaler, vedlikeholdsplan og HMS-dokumentasjon.
5. Avtal ett overlappmøte der det gamle styret orienterer om pågående saker.
6. Oppdater kontaktinformasjonen til styret på oppslagstavla og nettsiden.

Tips: Samle alt på ett sted som foreningen eier, ikke i styrelederens private e-post. Da er overleveringen gjort på en kveld.

Slik kan NaboVel hjelpe

• Styremøter og vedtak registreres som hendelser med vedtak og vedlegg, for eksempel signert protokoll. Alt ligger igjen for neste styre.
• Saker fra beboere, som feilmeldinger, søknader og forslag, får status, ansvarlig og et punkt på kartet.
• Register over boliger, eiere, leietakere og styreverv, med historikk og full logg over alle endringer.
• Meldinger fra styret på e-post eller i appen, med oversikt over hvem som ikke ble nådd, og utskrift av brev til dem uten e-post.

Opprett foreningen gratis

Kilder

• Borettslagsloven (lov 6. juni 2003 nr. 39), Lovdata
• Eierseksjonsloven (lov 16. juni 2017 nr. 65), Lovdata
• Internkontrollforskriften (forskrift 6. desember 1996 nr. 1127), Lovdata
• Huseierne: Styret i sameier
• Huseierne: Ansvar for brannsikkerhet i sameier og borettslag
• Huseierne: Nyvalgt i styret der du bor?
• NBBL: Styremedlemmer kan bli erstatningsansvarlige dersom ikke felleskostnader drives inn fort nok
• Brønnøysundregistrene: Endre opplysninger om borettslag