Velforening, hytteforening, veilag, borettslag og sameie

En velforening er en frivillig forening for beboerne i et avgrenset område, mens et veilag følger direkte av veglova, og borettslag og sameier har hver sin egen lov. Forskjellen avgjør om medlemskapet er frivillig, hvem som eier hva, hvordan kostnadene fordeles og hvilke regler styret må følge. Her er en enkel gjennomgang av de fem vanligste formene, med en tabell som sammenligner dem.

Velforening (vel)

En velforening, eller et vel, er en sammenslutning av beboerne i et avgrenset område, for eksempel et boligfelt, en grend eller en del av en bydel. Navnet kommer av at foreningene ble stiftet for beboernes «vel».

• Lov: Det finnes ingen egen lov for velforeninger, og Norge har heller ingen generell foreningslov. Det er vedtektene og årsmøtets vedtak som gjelder, i tillegg til alminnelige foreningsrettslige prinsipper.
• Medlemskap: Som regel frivillig. I en del boligfelt er medlemskap gjort pliktig, gjennom en tinglyst erklæring eller en klausul i skjøtet. Da følger medlemskapet eiendommen.
• Eiendom: Velforeningen eier ofte ingenting, men noen eier eller drifter friområder, lekeplasser, ballbinger, velhus eller badeplasser.
• Kostnader: En lik kontingent per husstand eller eiendom, som årsmøtet vedtar.
• Typiske oppgaver: lekeplass, dugnad, snømåking og veilys, juletrefest og sommerfest, trafikksikkerhet og uttalelser til kommunen om reguleringsplaner.

Velforeninger kan registrere seg i Enhetsregisteret og i Frivillighetsregisteret. Det er frivillig, men banken krever som regel organisasjonsnummer for å åpne en konto. Se slik starter dere en velforening.

Hytteforening og hytteeierforening

En hytteforening er en forening for eierne av hyttene i et felt eller et område. Rettslig er den det samme som en velforening: en forening styrt av egne vedtekter, uten egen lov.

• Medlemskap: Frivillig eller pliktig. I mange hyttefelt er medlemskap tatt inn i kjøpekontrakten eller tinglyst på tomten da feltet ble bygget ut.
• Eiendom: Grunnen er ofte eid av en grunneier, mens foreningen har avtaler om vei, vann, avløp, parkering, badeplass eller skiløyper.
• Kostnader: Ofte lik kontingent per hytte, men felles anlegg som vei og vann fordeles gjerne etter andeler.
• Typiske oppgaver: vei og brøyting, vann og avløp, løypekjøring, dialog med grunneier og kommune, og felles innkjøp.

Mange hytteforeninger har også ansvar for veien. Da kan det være lurt å skille ut veien i et eget veilag, eller å la vedtektene følge reglene i veglova. Se vedtekter for hytteforening.

Veilag

Et veilag er annerledes, fordi det følger av loven. Når en privat vei brukes som felles atkomst til flere eiendommer, har hver eier eller bruker plikt til å holde veien i stand etter hvor mye de bruker den (veglova § 54). De som har denne plikten, «utgjer eit veglag» (§ 55).

• Medlemskap: Pliktig. Man trenger ikke å melde seg inn, for veilaget finnes så snart flere bruker veien sammen.
• Eiendom: Veigrunnen er som regel eid av grunneierne langs veien. Veilaget drifter og vedlikeholder.
• Kostnader: Etter bruk. Plikten kan oppfylles med materialer, arbeid eller penger. Uenighet om fordelingen kan bringes inn for jordskifteretten.
• Beslutninger: Veilaget skal ha møte én gang i året, og vedtak treffes med flertall. Hver har én stemme, men den som har større plikt enn andre, får tilsvarende større stemmerett.
• Typiske oppgaver: brøyting, strøing, grus, grøfter, stikkrenner, bom og skilt.

Se slik starter dere et veilag og fordeling av veikostnader i veilag.

Borettslag

Et borettslag er regulert av borettslagsloven.

• Eierskap: Laget eier bygningene og tomten. Hver andelseier eier en andel i laget, og andelen gir enerett til å bruke én bolig.
• Medlemskap: Pliktig. Eier du en andel, er du andelseier i laget.
• Kostnader: Felleskostnadene fordeles etter verdiforholdet mellom boligene, hvis ikke annet er bestemt (§ 5-19). De dekker ofte felleslån, kommunale avgifter, forsikring og vedlikehold.
• Beslutninger: Generalforsamlingen har den øverste myndigheten (§ 7-1). Styret skal ha minst tre medlemmer. Laget skal ha forretningsfører hvis ikke vedtektene sier noe annet.

Sameie (eierseksjonssameie)

Et eierseksjonssameie er regulert av eierseksjonsloven.

• Eierskap: Hver eier eier en seksjon, det vil si en andel av hele eiendommen med enerett til å bruke en bestemt bolig. Andelen kalles sameiebrøk.
• Medlemskap: Pliktig. Alle seksjonseierne er med i sameiet.
• Kostnader: Felleskostnadene fordeles som hovedregel etter sameiebrøken (§ 29).
• Beslutninger: Årsmøtet har den øverste myndigheten (§ 40). Sameiet skal ha styre og vedtekter.

Merk: Et eierseksjonssameie er noe annet enn et vanlig sameie etter sameigelova, der flere eier noe sammen, for eksempel en brygge eller et friområde. Der deles faste kostnader og inntekter som hovedregel etter eierandelen, og flertallet kan bestemme over vanlig drift.

Sammenligning

Hva betyr forskjellen i praksis?

• Kan noen melde seg ut? I en frivillig velforening eller hytteforening, ja. I et veilag, borettslag eller sameie, nei, så lenge man eier eller bruker eiendommen.
• Kan dere kreve inn penger? En frivillig forening kan bare kreve kontingent av medlemmene. Et veilag kan kreve bidrag etter veglova, og borettslag og sameier kan kreve felleskostnader. Se kontingent i velforening og hytteforening.
• Hvem bestemmer? I en forening bestemmer vedtektene mye. I borettslag og sameier setter loven rammene, og vedtektene kan bare fravike loven der loven åpner for det.
• Flere roller samtidig: Det er vanlig at et hyttefelt har både en hytteforening og et veilag, eller at et borettslag også er med i velforeningen i bydelen. Da bør dere holde regnskap, vedtak og medlemslister for hver organisasjon atskilt.

Tips: Er dere usikre på hva dere er, sjekk tre ting: hva som står i vedtektene, hva som er tinglyst på eiendommene, og hvordan dere er registrert i Brønnøysundregistrene.

Slik kan NaboVel hjelpe

NaboVel er laget for alle de fem formene. Dere tegner området på kartet og henter inn boliger, hytter og adresser fra Kartverket, også hytter uten adresse med gnr/bnr. Deretter fører dere eiere og styreverv, kaller inn til årsmøter og dugnader, sender meldinger og tar imot saker fra medlemmene. Med en offentlig side med «Bli med»-knapp kan nye naboer finne foreningen.

Opprett foreningen gratis

Kilder

• Veglova §§ 54–55, Lovdata
• Borettslagsloven (lov 6. juni 2003 nr. 39), Lovdata
• Eierseksjonsloven (lov 16. juni 2017 nr. 65), Lovdata
• Sameigelova (lov 18. juni 1965 nr. 6), Lovdata
• Lokalhistoriewiki: Vel
• Brønnøysundregistrene: Registrere lag eller forening
• Brønnøysundregistrene: Registrering i Frivillighetsregisteret